La guida al mutuo: il manuale di MutuiA

Il Mutuo

Utile per dare informazione a coloro che ancora non ci conoscono e per ricercare assieme sicurezza e fiducia, nella corretta Consulenza Finanziaria, alla ricerca del prodotto migliore e corrispondente alle proprie esigenze.

(da Wikipedia) – "Il mutuo è un contratto mediante il quale una parte, detta mutuante, consegna all'altra, detta mutuataria, una somma di denaro o una quantità di beni fungibili, che l'altra si obbliga a restituire successivamente con altrettante cose della stessa specie e qualità"... "Una tra le figure più diffuse nella prassi è il mutuo immobiliare, concesso per soddisfare esigenze di denaro in qualche modo collegate all'acquisto di un bene immobile per compravendita (o, nel caso di fabbricati, anche per costruzione). Il giorno della compravendita, in presenza di acquirente, venditore, e funzionario della banca, il notaio pubblica due atti: il rogito che trasferisce la proprietà dell'immobile, e l'atto di mutuo immobiliare fra banca e acquirente, allegando il piano di ammortamento"...
Con Ddl Concorrenza 2015 il Governo ha fissato che fino a euro 100.000 tali operazioni possono essere espletate anche dagli avvocati“


1. Il cliente, le domande

Da anni ormai tutti più o meno parlano di Mutuo da richiedere alla Banca per acquistare la casa, mentre sono ormai una minoranza ristrettissima coloro che acquistano casa senza Mutuo. Ma tutti conoscono il Mutuo e di cosa in realtà si tratta?, sono coscienti a cosa vanno incontro?, sanno che è un impegno a medio o lungo termine?, sono coscienti che la casa sarà di piena proprietà solo quando è stata pagata l’ultima rata del piano di ammortamento?
Entriamo quindi ad analizzare, per esperienze avute, le domande che nascono spontanee ai Cliente.

Le domande che rivolge il cliente:

Posso avere un mutuo?

È la domanda per eccellenza, sottintende che non conosce nulla del meccanismo che regola il Mutuo. Il nostro compito è di spiegare bene la cosa, in modo chiaro. Dobbiamo evitare che domani costui/ei possa dire: “... nessuno me lo aveva detto ...”

Il Mutuo Ipotecario è un finanziamento a medio e a lungo termine, la durata va da 5 a 30 anni con eccezioni fino a 40 e/o 50 anni (in questo caso il mutuo è definito generazionale). È certamente un impegno gravoso ed importante che deve essere valutato con attenzione e rispetto: verso se stessi per le rinunce che si dovranno fare per far fronte alle rate che, mensilmente o semestralmente, dovranno essere versate correttamente alla scadenza, e verso chi ci ha gratificato della fiducia concedendo il Mutuo sulla base della chiarezza della documentazione fornita, della serietà, della onestà e per il senso di responsabilità verso l’impegno preso.

Il Mutuo Ipotecario è destinato all’acquisto, alla costruzione o alla ristrutturazione della propria casa, dove si andrà a vivere. È Ipotecario perché la restituzione dei soldi che la Banca ha concesso sarà garantito dalla Ipoteca Catastale Fondiaria a favore della Banca (in genere viene emessa Ipoteca pari al 200% del Mutuo concesso).

Devo comprare casa e non ho soldi, la banca me li dà?

Sono molti che avviano le ricerche della casa ancora prima di sapere per quanto sono finanziabili.
Molte persone sono ancora convinte che la Banca concederà il mutuo non solo per l’acquisto, ma anche per far fronte alle spese (commissioni Banca. Notaio/Avvocato, Agenzia/e, Assicurazioni, tasse etc). Era una vecchia prassi finanziare il 100% del valore dell’Immobile e aggiungere anche le spese del Mutuo e magari anche della liquidità per acquistare l’arredamento. E purtroppo erano le stesse banche che consigliavano questa strategia.

Non è più così.
Quei tempi sono passati, non esistono più, devono essere dimenticati in modo definitivo.
Oggi le Banche finanziano massimo il 50-60% del valore da perizia dell’immobile, raramente l'80%, e chi chiede il mutuo deve avere i soldi disponibili e verificabili per coprire la parte di Mutuo non finanziata oltre le spese da sostenere per il Mutuo che incidono per circa il 10-15% del Mutuo stesso.

La pubblicità che in passato facevano le Banche: “Vuoi il mutuo? Vieni da noi, pensiamo a tutto noi, con il mutuo finanziamo il 100% dell’acquisto e inseriamo inoltre le spese del mutuo!” non esiste più!
Nessun dirigente o dipendente bancario ammette oggi o ammetterà domani che quella era la prassi e la pubblicità che la banca dove lavora o lavorava utilizzava quotidianamente!

La mia banca non mi concede il Mutuo, posso averlo da un’altra banca?

Il Mutuo Ipotecario non è più un mercato ristretto a poche banche come avveniva fino agli anni ottanta, ormai tutte le banche lo possono proporre e tanto più il Richiedente è di qualità tanto più gli sarà facile avere l’accesso al mutuo in qualsiasi Banca in cui lo richiede.

La scelta della Banca dove depositare la richiesta del Mutuo deve essere successiva al confronto di più preventivi di più Banche e la scelta si farà in funzione alle condizioni che proporranno per:

  • Scelta del tipo di Mutuo: Variabile o Fisso se facoltativa o obbligatoria;
  • Durata massima ammessa;
  • Spread;
  • TAN (Tasso Annuo Nominale);
  • Commissioni della Banca e/o di intermediazione;
  • Assicurazioni se facoltative o se è obbligatorio farle con la stessa Banca, quanto costano o quanto incidono sul mutuo, se si pagano in unica soluzione o sono rateizzate.
    NB: È bene tenere presente che non c’è più il vincolo di fare l’assicurazione con la Banca che fa il Mutuo (Libera concorrenza);
  • TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale);
  • Condizioni proposte per il conto corrente: per costo mese e costo prelievo rata.

Se mi licenziano e perdo il lavoro, in caso di morte o di grave malattia cosa succede?

Mentre fino al 2009 nessuno voleva sentire parlare di Assicurazione, oggi tutti o quasi chiedono che tipo di assicurazione c’è per il Mutuo proposto, se la possono far fare al loro assicuratore o se la Banca li obbliga a farla condizionandola alla concessione del Mutuo.
Non esiste più il vincolo di fare l’assicurazione con la Banca che fa il Mutuo.

Inoltre va chiesto cosa copre l’assicurazione in caso di morte o di inabilità grave al lavoro, e nel caso in cui si perde il lavoro per giusta causa, licenziamento o cessazione attività o fallimento, chi paga o pagherà le rate e per quanto tempo?
L’analisi fatta da chi oggi chiede il Mutuo è più approfondita e riflessiva, è più seria e conscia delle eventuali problematiche che possono verificarsi e permette al consulente o alla Banca di avere colloqui adeguati alla richiesta economica, è più facile infine farsi capire dal Richiedente.
Sarà dalla spiegazione/discussione che si scoprirà che il Beneficiario delle due Assicurazioni: Perdita lavoro o Credit Protection e Caso Morte e Inabilità, è la Banca che finanzia il Mutuo, non l’assicurato.

NOTA: Proprio per questo sarà opportuno sganciarsi dalla Banca per le coperture assicurative, assicurandosi con il proprio assicuratore di fiducia indicando come Beneficiario la Banca relativamente al Residuo del Mutuo e gli Eredi privati Beneficiari di quanto residua secondo il dichiarato in Polizza.

La Liberalizzazione della scelta della Assicurazione

Il costo della copertura assicurativa pari fino al 10% del Mutuo, applicato fino ad oggi, non è giustificabile ed è il motivo della Liberalizzazione voluta da Isvap, Associazioni Consumatori e accettata da ABI. Una rivoluzione che permette di assicurare l’intestatario del mutuo con beneficiari: lui e/o i suoi eredi, in caso di morte, e la Banca, sarà garantita e beneficiaria per la quota che residua del Mutuo come da Piano di Ammortamento del Mutuo.

L’assicurazione del Mutuo è stato un tema caldissimo, molto contestato, sono intervenuti a tal proposito sia le Associazioni a difesa dei Consumatoti che ISVAP (istituto di Vigilanza delle Assicurazioni Private) uniti contro il sistema bancario, che ha monopolizzato da sempre questo mercato, rappresentato da ABI (Associazione Banche Italiane).
L’andamento della discussione è stato altalenante per lungo tempo, ma l’esito finale ha premiato ISVAP e le Associazioni dei Consumatori. Banca d’Italia alla fine ha stabilito con un proprio Comunicato che il cliente deve essere lasciato libero nella scelta della assicurazione per il Mutuo, lasciando comunque la possibilità alla Banca di presentare non meno di due preventivi di diverse assicurazioni che non devono essere di proprietà della Banca.

Che condizioni mi fate? Quanto pago di interessi?

Le condizioni per la Delibera del Mutuo dipendono moltissimo dalla qualità del Richiedente e dalla cifra richiesta. Più è alta la richiesta, più è alto il rischio per la Banca.
Influisce poi moltissimo la percentuale della somma richiesta rapportata al valore da Perizia dell’immobile. Tanto più la percentuale è alta tanto più alto è il rischio e tanto più alto sarà l’interesse (Spread) richiesto dalla Banca.

Per farsi una idea precisa non conta tanto la domanda relativa ai costi e agli interessi che si pagano, quanto invece avere in testa l’obiettivo: avere il Preventivo da più Banche richiesto sulla base della stessa durata e della stessa cifra richiesta con le due varianti Tasso Variabile e Tasso Fisso e confrontando il TAEG finale.

NOTA: dal confronto tra i vari preventivi uscirà il migliore, quello che si sceglierà con ponderatezza. Alla Banca prescelta si deve quindi chiedere la fattibilità e i tempi di delibera e solo dopo avere avuto per scritto il parere di fattibilità e la tempistica necessaria per la delibera del Mutuo si può consegnare tutta la documentazione richiesta.


2. Cosa fare per scegliere il Mutuo

1. I concetti personali di base utili fin da subito per avere consapevolezza e determinazione di colei o colui che sa perfettamente cosa vuole.

Quanto posso chiedere? Quale è il limite della Banca?

È una analisi importante da fare per conoscere il limite personale di quanto posso spendere al mese e per non creare difficoltà in futuro alla gestione finanziaria della famiglia. In questo concetto si inserisce il rapporto rata/reddito che non deve superare il 30-35% del reddito netto del Richiedente il mutuo. Avere sviluppata correttamente questa analisi permette di fare una richiesta ponderata all’Intermediario o alla Banca, la quale di norma concede un mutuo il cui importo non supera il 50-60% del Valore dell’Immobile (raramente fino l'80%). Questo Valore è stabilito dalla Perizia che è effettuata da un professionista qualificato ed esperto che viene incaricato direttamente dalla Banca per valutare l’immobile in oggetto per la concessione del Mutuo.

Inoltre in alcuni casi la Banca chiede la dimostrazione della copertura della restante percentuale e delle spese da sostenere (Notaio/Avvocato, Perizia, Commissioni Banca, Assicurazione, Agenzie, ecc,) che incidono in genere per il 10-15% circa del valore del Mutuo per l’immobile che si intende acquistare. È un dato che serve conoscere per verificare la propria capacità a far fronte alla spesa e per scegliere la Banca dove chiedere il Mutuo ed è da richiedere già al primo contatto con la Banca.

La Banca, a suo parere insindacabile, può chiedere maggiori Garanzie (Garante o Fideiussore), che se non saranno messe a disposizione condizioneranno l’approvazione della pratica e la richiesta di Mutuo potrà essere per questo respinta.

Con il reddito che ho quale rata mi posso permettere?

Prima ci andare in Banca per chiedere il Mutuo serve fare una analisi attenta e precisa in merito alla propria gestione economica, tipo:

  1. Fare un bilancio delle proprie entrate e degli impegni fissi mensili tenendo in conto le possibili variabili. Solo così si può sapere qual è la cifra che si può mettere a disposizione per ottenere il Mutuo.
  2. Banca d’Italia ha fissato per il rapporto rata/reddito il limite del 30-35% dello Stipendio netto mensile o del Modello Unico netto di un Autonomo. Chiaro che si deve anche tenere conto del tipo di entrata, in quanto uno stipendio mensile di 1.000 euro non ha la stessa valutazione di uno stipendio di 2.500 euro!
  3. Tenere in conto le variabili economiche che possono manifestarsi in futuro in quanto si pensa sempre che le cose migliorino, ma possono anche diventare meno positive per una riduzione del Reddito per: chiusura ditta per crisi economica, licenziamento improvviso ed inaspettato, una malattia che riduce le ore lavoro o la capacità lavorativa futura o un infortunio che menomi la persona e ne riduca la resa. Sono cose che possono accadere ed essere attenti significa rendere più azzurro il proprio cielo.
  4. Il rischio crisi economica che stiamo vivendo ci insegna tante cose e tra queste la prima: essere prudenti, non avere fretta! E varrà anche quando la crisi sarà superata!

NOTA: sarà molto utile porre queste attenzioni già nel primo incontro con l’Intermediario o con l’incaricato della Banca in quanto permetterà di avere il giusto approccio e farà capire che non si è degli sprovveduti.

Il Mutuo che interessi ha, quanto mi costerà?

Domanda da farsi per preparare l’incontro con l’Intermediario o con il l’incaricato della Banca, anche se viene spontaneo pensare che è utile farlo quando si è seduti davanti all’Intermediario. Al contrario sarà molto importante prepararsi prima.
Un sistema può essere andare in internet e valutare più preventivi online e poi consultare un consulente finanziario per consigliarsi. Ma studiare e prepararsi prima dell’incontro permette di avere una possibilità in più nella trattativa.

Altra questione da tenere in conto sono i costi del Mutuo per:

  1. TAN (Tasso Annuo Nominale)
  2. Spread della Banca,
  3. Commissioni Banca e/o Intermediario,
  4. Perizia Immobile,
  5. Assicurazione Incendio,
  6. Assicurazione Vita e Inabilità,
  7. Assicurazione perdita lavoro.

Tutti questi costi vanno a formare il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) ed è ben evidenziato nel Foglio Informativo che la banca consegna al cliente. A questi costi si devono poi sommare le spese da sostenere per:

  1. Atti del Notaio/Avvocato per Compravendita e Mutuo,
  2. Imposte da pagare allo Stato,
  3. Agenzia Immobiliare,
  4. Intermediario,
  5. Costo del conto corrente,
  6. Costo mese RID rata Mutuo.

Essere responsabili nel valutare tutte queste cose ha un forte impatto con la controparte:

  • Favorisce un incontro professionale, approfondito e sereno;
  • Dimostra serietà e competenza.
  • Dimostra, conoscenza, affidabilità e di saper creare fiducia attorno a se stessi.

Su che base scegliere la durata del Mutuo?

Sono tre le componenti principali che determinano la durata del mutuo:

  1. Rapporto rata/reddito: non può superare il 30-35% del reddito netto mensile, così previsto da Banca d’Italia e da ABI;
  2. Importo del finanziamento: più la richiesta è alta più sarà alta la rata mese, e determina la Durata del Mutuo;
  3. Il Tasso di Interesse bancario (Spread) applicato al Mutuo: più è alto e più inciderà sulla rata mese.

Conoscendo: la capacità di indebitamento, il tasso applicato e l’importo del mutuo si può determinare rata e durata ideale.

Infatti dai calcoli come sotto indicati nell’esempio si può calcolare la fattibilità del Mutuo e permettere così la scelta migliore.

Esempio (da aggiornare in rapporto alla offerta del Mutuo da parte della Banca e sulla base del valore Eurirs ed Euribor di una determinata data. Per questo esempio la data è 18 maggio 2015 - dati Osservatorio Tassi Il Sole 24 Ore):

  1. Dipendente con reddito mese netto di € 1600.
  2. Mutuo a tasso fisso e variabile di € 75.000.
  3. Il valore dell’immobile è di 125.000 e i costi generali preventivati sono di € 15000.
  4. Totale dell’operazione € 140.000 e Mutuo richiesto € 75.000.
  5. Liquidità a disposizione o già saldata dimostrabile di € 65.000.

Capacità rata del dipendente è € 1600 x 35% = € 560 mese

  • Tasso Fisso Spread dal 1,80% al 2,5% dello Spread in rapporto alla durata
    Eurirs2,80% Mutuo anni 20, rata € 410-mese€ 98.035
    Eurirs2,70% Mutuo anni 25, rata € 344-mese€ 103.220
    Eurirs2,70% Mutuo anni 30, rata € 304-mese€ 109.511
  • Tasso Variabile 3 mesi Euribor 0,10% e valore Spread in rapporto alla durata
    Spread1,70% Mutuo anni 20, rata € 369- mese€ 88.524
    Spread1,70% Mutuo anni 25, rata € 307- mese€ 92.115
    Spread1,75% Mutuo anni 30, rata € 268- mese€ 96.452

NOTA
Considerazioni:

  • Negli ultimi 15 anni il Tasso Variabile Euribor non è mai stato superiore al Tasso Fisso Eurirs.
    È un dato che deve far riflettere non sul tipo di Tasso da scegliere, ma sulla capacità di supportare la rata e quindi della somma che si può richiedere come Mutuo sapendo che con il Tasso Variabile si ha una rata più bassa, ma che nel tempo può aumentare. Si dovrebbe per questo scegliere come valore base il Tasso Fisso, in questo periodo molto vantaggioso! Per la durata del Mutuo vale la considerazione della incidenza della rata sulla gestione economica della persona fisica o della famiglia.
    Il confronto porta ad una conclusione importante:
    se aumenta l’Euribor nel Tasso Variabile aumenta la rata in quanto si pagano più interessi, con il risultato però che la rata rimane supportabile, sapendo che come la rata è aumentata potrà anche diminuire. Il Mutuo a Tasso Variabile comporta un rischio maggiore, ma valutando gli ultimi 15 anni rappresenta un risparmio certo nel lungo periodo.
  • La legge Bersani (L. 40/2007) ha modificato radicalmente il sistema Mutuo.
    La Bersani permette la surroga del Mutuo passando da una banca ad un’altra senza costi e penali, inoltre prevede la possibilità della rinegoziazione per dare anche liquidità.
    Esempio: mutuo stipulato in primavera 2010 con Tasso e Spread alti se confrontati con inizio 2015, la legge Bersani permette di Rinegoziare/Surrogare il Mutuo presso la stessa Banca o in un’altra. Le spese sono a carico della subentrante. Non ci sono penali a carico del Mutuatario.

2. Come capire quale mutuo scegliere

La valutazione riguarda il tipo di Mutuo proposto. Qui trattiamo i principali tipi di mutui proposti, ma va considerato che tutte le forme ibride che sono proposte dalle banche sono comunque riconducibili ai Mutui che andiamo a trattare.

MUTUO A TASSO FISSO

Caratteristica di questo Mutuo è che il tasso fissato all’inizio con Atto di Mutuo presso il Notaio/Avvocato rimane invariato per tutta la durata del contratto sia per il Tasso Eurirs che per lo Spread. È il Mutuo ideale per chi vuole avere la tranquillità che deriva dalla consapevolezza che quanto concordato non varierà, conosce la rata mensile che alla scadenza dovrà pagare fin dalla sottoscrizione del Contratto.

Ha però due svantaggi importanti:

  • Non può sfruttare la variabilità e la riduzione dei tassi che il mercato offre.
  • La Banca applica tassi più alti per difendersi da eventuali variazioni a suo svantaggio nel tempo.
MUTUO A TASSO VARIABILE

Il contratto di Mutuo stabilisce le scadenze di variazione del tasso variabile su base (mese, trimestre, semestre o anno). Il tasso che varia è l’Euribor, mentre lo Spread rimane sempre fisso. La variabilità dell’Euribor dipende da molti fattori ed è legato al costo del denaro fissato dalla BCE. È legato quindi ad un Sistema Europeo di valutazione Politico/Economica/Monetaria.

Il rischio che si corre con il Mutuo a Tasso Variabile è legato alla possibilità di una variabilità improvvisa, ma va detto che a distanza di più di quasi quindici anni dall’entrata nell’Euro non si è ancora manifestata se non per calcoli errati di chi ha chiesto il Mutuo o per il fatto (molto grave) che non si è dato ascolto ai consigli di prudenza in merito a:

  • cifra da chiedere,
  • durata,
  • incidenza del rapporto rata/reddito.

NOTA: Se il Mutuo concesso ha il rapporto rata/reddito molto tirato, fin dall’inizio ogni piccola variazione in aumento dell’Euribor diventa uno scossone, mentre al contrario se la scelta è stata prudente anche se l’Euribor aumenta non succede nulla di grave o di irreparabile, ma al contrario da ancora più soddisfazione quando l’Euribor cala perché fa risparmiare un sacco di soldi.

Concludendo:
Il Tasso variabile è adatto a chi vuole un tasso in linea con il mercato, sa assorbire bene eventuali rialzi delle rate e le scelte le fa in funzione degli andamenti dei mercati finanziari.

3. Ora valutiamo alcuni elementi utili per la scelta del Mutuo

Si riferiscono a Parametri per: Spread, Tassi applicati, Imposte, Agevolazioni Fiscali, Costi generali che costituiscono il TAEG ed infine il Piano di Ammortamento del Mutuo.

  • I PARAMETRI DI VALUTAZIONE PER LA SCELTA DEL MUTUO
    • Tasso Fisso EURIRS: la percentuale del Tasso che sarà applicato è determinato il giorno stesso della stipula dell’Atto di Mutuo dal Notaio/Avvocato e rimarrà invariato per tutta la durata del Mutuo.
    • Tasso Variabile EURIBOR
      Varia in base:
      • alle valutazioni della Banca Centrale Europea BCE,
      • al tipo di contratto,
      • l’Euribor varia a scadenza prefissata in Contratto (un mese, tre mesi, semestrale o annuale). La Tipologia di variazione del Tasso inserita nel Contratto di Mutuo con Atto presso Notaio/Avvocato vale per tutta la durata del Mutuo. (es. se in Atto è fissato che si terrà conto della variazioni dell’Euribor su base trimestrale, saranno fissate nell’atto stesso anche le date delle variazioni e tali rimarranno per tutta la durata del Mutuo)
    • SPREAD: è il Tasso che applica la Banca che va a sommarsi all’Eurirs o all’Euribor. È il guadagno della Banca espresso in percentuale e rimane fissato come da Contratto per tutta la durata del Mutuo. Lo Spread è l’unica possibilità di trattativa che ha il Cliente prima di firmare il contratto.
    • TAN: Tasso Annuo Nominale – somma lo Spread al Tasso Eurirs o Euribor.
    • TAEG: Tasso Annuo Effettivo Globale – va sempre controllato e verificato DEVE comprendere tutti i costi inerenti il Mutuo.
  • LE IMPOSTE E LE AGEVOLAZIONI FISCALI SULLA CASA
    GUIDA DELLA AGENZIA DELLE ENTRATE AGGIORNATA AD APRILE 2015
  • ALTRI COSTI DA AGGIUNGERE AL TASSO DI INTERESSE (TAN)
    • Spese di Istruttoria della Banca: variano da Banca a Banca.
    • Spese di Perizia: la Perizia serve alla Banca per avere un dato ufficiale per l’assegnazione del mutuo, il costo è a carico del Richiedente il Mutuo.
    • Spese di Assicurazione incendio e danni sull'immobile, morte e perdita lavoro: sono sempre richieste dalla Banca che va ricordato è la proprietaria dell’immobile fino all’ultima rata del Mutuo. La copertura assicurativa per la morte o per la perdita del lavoro, pur essendo liberalizzata la scelta della Assicurazione, in realtà condiziona l’approvazione del Mutuo. Il costo va da un minimo del 4% ad un massimo del 10% del valore del Mutuo ed in genere la spesa è caricata sul Mutuo.
    • Spese per Commissioni gestione pratica e per incasso rate: sono indicate in contratto e vanno verificate con la massima attenzione.
    • Spese per Agenzia Immobiliare (eventuali): in genere incidono il 2-3% del Valore dell’immobile in Atto di Compravendita Notaio.
    • Spese per Agenzia del Credito (eventuali) in genere incidono il 1-3% del Mutuo concesso.
  • IL PIANO DI AMMORTAMENTO – IMPORTANZA
    Rappresenta il Progetto del Mutuo erogato per acquistare la casa. È importante, e al controllo, da la sensazione in qualsiasi momento di avere perfettamente in mano la situazione sia per l’avanzamento che per la regolarità della restituzione economica del capitale.
    La Banca lo deve mettere a disposizione già con il preventivo, il Richiedente deve avere il tempo per analizzarlo e capirlo.
    Il piano riporta inizio e fine del pagamento del Mutuo, la periodicità del versamento delle rate (mese, trimestre, semestre o annuo) e la scomposizione di capitale ed interessi. La rata infatti è composta da:
    • Quota capitale, il capitale che ratealmente viene restituito.
    • Quota interessi, l’interesse maturato che si restituisce ratealmente che nel Tasso Variabile può variare con il variare dell’Euribor.
    Il Piano di ammortamento utilizzato in Italia è “alla Francese” che prevede la rata composta da capitale crescente e interesse decrescente.
    Infatti all’inizio del Mutuo le rate sono composte di interessi e pochissimo capitale mentre in seguito si inverte fino ad arrivare alla fine del Contratto con le rate composte essenzialmente di quota capitale e pochissimi interessi.
    Tale soluzione interessa direttamente la detrazione fiscale in quanto varierà annualmente con il decrescere degli interessi.
    Esempio di un piano d'ammortamento:
    Mutuo di € 100.000 a Tasso Fisso del 2,70% durata 25 anni = 300 rate, rata di € 458,76/mese
    La 1^ rata è composta da € 225,00 di Interessi e di € 233,76 di Capitale,
    L’ultima rata e composta da € 1,03 di Interessi e di € 457,73 di Capitale.
  • PRIMA DI DECIDERE
    Prima di tutto è bene concentrarsi e analizzare la propria situazione economico/finanziaria e confrontarsi su alcuni aspetti importanti, partendo dal presupposto che la scelta da fare è molto importante in quanto è un impegno economico gravoso di lungo periodo.
    Pertanto si deve:
    • Valutare e decidere il tipo di tasso (fisso?, variabile?, misto?)
      Bisogna analizzare attentamente e confrontare:
      • Vantaggi e svantaggi confrontandoli tra loro;
      • La propria situazione economica con le condizioni di mercato;
      • Chiedere alla Banca il foglio informativo in cui sono specificate le caratteristiche del Mutuo.
    • Valutare più offerte di più Istituti di Credito - a mezzo di richiesta generica
      È un passaggio obbligato perché le condizioni di ogni Istituto contattato sono sicuramente diverse dagli altri. Sarà bene richiedere allo sportello i documenti informativi dei mutui che quell’Istituto propone.
      A tal proposito è molto utile internet in quanto offre molte possibilità di approfondimento e confronto. Serve per farsi una idea precisa di ciò che offre il mercato del Mutuo. Ogni Istituto di Credito ha un proprio sito dove sono pubblicati documenti importanti riguardanti ogni tipo di Mutuo offerto:
      • Il Foglio Informativo dei diritti del Cliente e dei prodotti offerti.
      • Il Foglio Comparativo dei Prodotti offerti.
      • Indicatore Sintetico dei Costi - SIC
      Un importante spunto per la valutazione è l’analisi del TAEG da confrontare sulla base di: spese, erogato, rata e durata.
      Il TAEG è la sintesi finale del costo effettivo del Mutuo e comprende lo Spread applicato e tutti i costi in dettaglio come spese di istruttoria, assicurazioni, intermediazioni, commissioni, ecc.
      Per fare il confronto serve avere le offerte di più Istituti di Credito le quali devono comprendere tutti i costi in dettaglio che riguardano il mutuo.
      È inoltre indispensabile conoscere il rapporto applicato dagli Istituti di Credito di LTV (Loan To Value: rapporto che si ottiene confrontando la somma richiesta dal mutuatario e il valore stimato della casa che di norma non supera l’80% che è il massimo ammissibile dalle Banche per legge per il Mutuo Ipotecario Fondiario).
      Da tenere presente che ci sono differenze sostanziali tra le Banche che vanno ad incidere sulla convenienza e sulla concedibilità del Mutuo.
    • Valutare a chi richiedere una proposta di Mutuo – scelta personale
      La scelta è frutto di una selezione delle offerte di più Istituti di Credito, dopo avere frequentato ed approfondito, grazie a internet e ai loro Simulatori di finanziamento, le condizioni proposte e i preventivi ottenuti.
      Riassumendo risulta molto importante quindi porre la massima attenzione a:
      • Mutuo a Tasso Fisso o Variabile?
      • Spread applicato per tipo di Mutuo (fisso o variabile);
      • LTV applicato dalla Banca (60-70% o inferiore?);
      • Elenco delle Voci di Spesa complete;
      • TAEG finale che comprende tutti i costi;
      • Piano di Ammortamento allegato;
      • I tempi di Delibera e per il Rogito: Atto di Compravendita e Atto di Mutuo Notaio/Avvocato.

Concludendo:
Questa è la fase più importante e più delicata alla quale si deve dedicare il massimo del tempo e dell’attenzione, farà superare problemi e dubbi e creerà le condizioni di sicurezza nella scelta che deve essere fatta che inciderà finanziariamente in modo importante per un lungo periodo della propria vita. Non è assolutamente da sottovalutare, è una presa di coscienza molto importante!


3. Dalla Richiesta del Mutuo – all’Atto del Notaio/Avvocato

Ho deciso/Abbiamo deciso e ..., adesso cosa succede. Se vado in Agenzia Immobiliare e stipulo un accordo per l’acquisto della casa e mi chiedono di fissare l’Atto dal Notaio/Avvocato entro la data del ...? Cosa posso dire, come mi devo comportare? E la Banca che tempi avrà?

Va da subito chiarito che i tempi delle Banche sono molto diversi le une dalle altre e solo da un confronto diretto possono nascere impegni di date, non esiste un dato che vada bene per tutte. Vediamo quindi come lavora la Banca, quali analisi e quali valutazioni fa su una ipotesi di Mutuo.

Le procedure sono:

  1. Istruttoria: analizza il reddito del Richiedente, le eventuali garanzie, se conosciuto in Banca Dati, se ha segnalazioni in corso come Cattivo pagatore o se è Protestato o Pignorato, valuta quindi i valori che mette in campo. Serve per capire la capacità che ha di far fronte all’impegno del rimborso economico delle rate per un lungo periodo.
  2. Documenti da presentare per l’indagine post istruttoria. I documenti che devono essere consegnati devono confermare i dati dichiarati e sostenere la capacità di far fronte al debito, e identificare il bene che si va ad acquistare per il quale si richiede il Mutuo. I documenti sono:
    • Documenti fiscali, vale anche per il Garante, (in corso di validità):
      • Doc. Identità e Codice Fiscale,
      • certificato residenza,
      • stato civile e se coniugato: in comunione dei beni o no.
      • Se straniero Permesso di soggiorno.
    • Documenti reddituali per lavoratori dipendenti:
      • Dichiarazione Datore lavoro (Anzianità di Servizio)
      • Ultime 3 Busta paga
      • Ultimo CUD (o UNICO o 730)
    • Documenti reddituali per lavoratori Autonomi o Liberi Professionisti:
      • Unico ultimi 2 anni e Bilancio + Bilancino anno in corso
      • Fatture ultimo semestre
      • Estratto di Iscrizione CCIAA e P.IVA
      • Attestato di Iscrizione all’Albo Professionale
    • Documenti reddituali per Pensionati, anche se figura come Garante:
      • Documento di incasso rata
      • Dichiarazione Istituto Previdenziale
      • Ultimo CUD o 730
    • Documenti relativi all’Immobile:
      • Planimetria Catastale aggiornata
      • Atto di Provenienza dell’Immobile o Atto di Successione
      • Certificato di Abitabilità/Agibilità
      • Certificazione della Classe Energetica
      • Indice di Prestazione Energetica
    • Documenti relativi ad impegni finanziari:
      • Copia di Contratti di finanziamento per Prestiti o Cessione del Quinto
      • Estratto conto ultimi 3 mesi per Dipendente o 6 mesi per Autonomo o Professionista su Carta intestata della Banca con evidenziato gli intestatari del Conto e il Codice IBAN.
      • Eventuali Fidi o Affidamenti.
  3. Le Garanzie richieste per la concessione del Mutuo:
    • Perizia sull’immobile effettuata da Perito di parte della Banca. La Perizia deve essere pagata dal Richiedente il Mutuo all’atto della Perizia.
    • Ipoteca sull’immobile periziato: in genere vale il 150-200% del Mutuo concesso.
    • Garante richiesto in caso di insufficiente capacità a far fronte al Mutuo su valutazione bancaria (deve sottoscrivere l’Atto di Mutuo dal Notaio/Avvocato).
    • Fideiussore il quale garantisce con i suoi beni il mutuo concesso dalla Banca.
  4. I tempi da concordare con l’Istituto di Credito e da comunicare alla Agenzia Immobiliare o al Venditore.
    In tempi normali tempo un mese dalla presentazione della documentazione la Banca Deliberava e consegnava i documenti al Notaio per l’Atto di Mutuo. Attualmente non è più così, i tempi si sono dilatati in modo esponenziale, minimo si sono raddoppiati, e in realtà si sono più che quadruplicati.
    I passaggi si possono così riassumere:
    • Deposito formale della richiesta di Mutuo;
    • Valutazione del Reddito e della Capacità economica del richiedente;
    • Consegna di tutta la Documentazione completa (Attenzione che se manca un solo documento la pratica rimane bloccata come se non fosse stata presentata);
    • Perizia Tecnica che verifica il valore dell’Immobile e LTV della cifra richiesta del Mutuo;
    • Delibera per la concessione del Mutuo e Condizioni di delibera (vanno verificate subito evitano cattive sorprese);
    • Firma del Contratto e accettazione delle Condizioni;
    • Diritto di Recedere dal Contratto: La fretta gioca spesso dei brutti scherzi e fa vedere montagne come granelli di sabbia. Così pur di ottenere un finanziamento si firmano contratti che sono dei veri e propri capestri e se si ha la fortuna di parlarne con un professionista che spieghi le cose in tempo debito si riesce a recedere dal contratto, altrimenti si rimane impantanati e insoddisfatti per tutta la durata del Mutuo, o fino alla Surroga, e si maledice il giorno che ...
      La norma di legge che regolamenta il Credito al Consumo (Diritto di Ripensamento) e che regola il RECESSO è entrata in vigore in giugno 2012. Cita che si può recedere entro 14 giorni dalla firma del Contratto e se si è incassato entro 30 giorni si devono restituire i soldi, e, inoltre, che vanno pagati gli interessi per il periodo che si sono avuti a disposizione i soldi.
      Il Recesso va comunicato a mezzo Raccomandata AR.
    • Atti distinti presso il Notaio/Avvocato per la Compravendita dell’Immobile e per il Mutuo.

4. I diritti del Cliente

A. Come difendere i propri Diritti – La memoria

Predisporre una cartella con tre scomparti

  • Cosa tenere all’attenzione al momento della scelta del Mutuo
    • Il Foglio Informativo per memorizzare le caratteristiche, i rischi ed i costi del Mutuo scelto;
    • Il Foglio Comparativo per memorizzare i mutui offerti dalla Banca garantiti da Ipoteca fondiaria per l’acquisto della casa;
    • Indicatore Sintetico dei Costi - SIC: comprende tutte le spese specificate nel TAEG, ovvero:
      • Gli interessi, il TAN;
      • Le spese di apertura della pratica di credito;
      • Le spese di incasso delle rate (se stabilite dal creditore);
      • Le spese per le assicurazioni imposte dal creditore, intese ad assicurargli il rimborso del credito in caso di incendio, di morte, invalidità e infermità o disoccupazione del debitore;
      • Il costo dell'attività di mediazione svolta da uno o più terzi, se necessaria per l'ottenimento del credito;
      • Le altre spese contemplate dal contratto.
    • Copia del Contratto o del Documento di Sintesi anche prima dell’impegno formale;
    • Se trattasi di accordo online stampare la copia della documentazione completa relativa alla scelta fatta, come sopra specificato;
    • Conoscere il TAN proposto (Tasso Annuo Nominale);
    • Conoscere il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) – vedi Indicatore sintetico del Costo - SIC;
    • Conoscere il Tasso di Mora: utile per verificare il Tasso Usuraio.
    • Consultare il TEGM (Tasso Effettivo Globale Medio) – Il Mutuo dalla A alla Z previsto dalla L. 108/96 affisso nei locali della Banca.
  • Cosa tenere all’attenzione al momento della sottoscrizione del Contratto:
    • Documento di Sintesi da prendere in visione e valutare le condizioni economiche unite al Contratto;
    • Condizioni Contrattuali verificare che non siano sfavorevoli rispetto a quelle indicate nei due Documenti: di Sintesi e Foglio informativo e confrontarle con il Preventivo;
    • Copia del Contratto sottoscritto dalle parti da farsi consegnare e conservare;
    • Copia del Documento di Sintesi da avere e conservare;
    • Scegliere il canale con cui comunicare con la Banca: cartaceo o digitale.
  • Come comportarsi durante il rapporto contrattuale e cosa tenere alla chiusura del contratto:
    • Ricevere e controllare le comunicazioni periodiche su andamento rapporto deve essere consegnato almeno una volta all’anno il Rendiconto e il Documento di Sintesi: il Cliente ha 60 giorni di tempo per accettarlo o contestarlo da quando lo riceve.
    • Verificare il Tasso Usuraio confrontato con il Tasso in Contratto*: nel Contratto sono fissati e sono evidenziati: il Tasso applicato al Mutuo e il Tasso di Mora applicato per ritardati o mancati pagamenti di rate del Mutuo stesso.
      * la somma tra il Tasso applicato al Mutuo e il Tasso di Mora non deve superare il Tasso Usuraio (vedi pubblicazione trimestrale di Banca d’Italia in vigore alla firma del Contratto).
    • Verificare le eventuali modifiche alle condizioni contrattuali: la proposta deve essere comunicata almeno con 30 giorni di preavviso deve essere motivata seriamente, il cliente ha 60 giorni di tempo per respingerla e chiudere di fatto il Contratto.
    • Surroga o Rinegoziazione del Mutuo (Portabilità): è previsto dalla L. 40/2007 - Legge Bersani – prevede la possibilità di cambiare Banca senza spese e senza penalità.
    • Ipoteca Fondiaria: permette di poter proseguire il rapporto contrattuale anche con ritardi nel pagamento delle rate e comunque per un numero limitato di volte: sette volte per la durata contrattuale.
    • Richiesta di relazione su operazioni ultimi dieci anni: è possibile averla per Legge entro 90 giorni dalla richiesta con spese a proprio carico. NOTA: tale richiesta può essere fatta anche dopo avere estinto il Mutuo. (È importante che non siano passati 10 anni dalla estinzione, scatta la Prescrizione.)
    • Estinzione anticipata del Mutuo: per i Mutui stipulati per l’acquisto della casa o ristrutturazione o per attività economica o professionale si possono estinguere in qualsiasi momento senza oneri o penali a carico del Cliente. Inoltre si può procedere alla estinzione anticipata parziale o totale in presenza di Ipoteca nel rispetto della normativa della legge.
    • Alla Chiusura del Contratto: farsi dare il Rendiconto con il riepilogo di tutte le operazioni che sono state effettuate e il Documento di Sintesi.

B. A cosa deve porre la massima attenzione il Cliente

  • Verificare e tenere sotto controllo il Tasso applicato!
    Il Tasso applicato al Mutuo in sede di stipula dell’Atto notarile non può essere fuori soglia Usura, se per caso dovesse verificarsi questa condizione l’atto risulterebbe nullo.
    Il controllo del tasso prima della Stipula è un obbligo e lo si fa in base alla verifica del Tasso Usuraio pubblicato dalla Banca d’Italia trimestralmente. L’Istituto di Credito deve fornire copia prima dell’Atto notarile.
    Eventuali variazioni del tasso durante il contratto non si devono verificare, ma se succede e non si controlla? Nascono dissidi e colpe.
    Con la semplice verifica del pagamento delle rate mensili, anche in rapporto all’andamento economico oppure con richiesta all’Istituto di Credito che ha concesso il Mutuo, si può tenere sotto controllo e monitorare l’andamento. Si evitano così, con semplicità, e difendendo i propri diritti, litigi ed incomprensioni.
  • Mantenere il rapporto rata reddito stabile – Evitare eccessivi indebitamenti!
    L’indebitamento personale è da tenere sempre sotto controllo. Il Mutuo è un impegno a lungo termine ed entra nel sistema economico personale e famigliare come un partner al quale spetta la paga mensile.
    Non si deve dimenticare che ogni mese la rata va pagata il giorno di scadenza contrattuale.
    Si deve tenere in conto che tutti i mesi si devono affrontare spese extra per il Medico, per le medicine, per il dentista, per l’abbigliamento, per la casa, per i figli, per lo studio, ecc.
    Per questo deve essere mantenuta costante la giusta attenzione nel rapporto rate/reddito, e prima di chiedere nuovi prestiti o carte di credito bisogna valutare bene tutto tenendo in conto anche possibili imprevisti che possono ridurre la capacità finanziaria: malattia, riduzione del lavoro, perdita del lavoro, cassa integrazione ecc.
  • Le Rate vanno pagate con regolarità e puntualmente come da Contratto!
    Già al momento della decisione di chiedere il Mutuo per acquistare la propria prima casa si deve fare il calcolo della disponibilità economica e della data degli incassi.
    Serve da un lato a determinare il rapporto rata/reddito inteso come capacità a far fronte all’impegno e dall’altro a fissare la data in cui dovrà essere pagata la rata del mutuo mese dopo mese.
    È un esercizio utile tal quale l’affitto con una differenza sostanziale: se si ritarda di pagare l’affitto il proprietario concede una chance o manda la diffida o chiede l’interruzione contrattuale.
    Ma se si paga in ritardo o si salta qualche rata del Mutuo non ci si deve scordare che la casa ha una Ipoteca e che fino a che non si è pagata l’ultima rata si è solo intestatari della casa, non i proprietari solidi.
    Inoltre se non si pagano con puntualità le rate scatta il meccanismo degli interessi di mora fino ad arrivare alla richiesta dello scioglimento del contratto per i casi più gravi.
    Infatti l’Istituto di Credito può chiedere la soluzione del Contratto per:
    • Mancato pagamento di una rata;
    • Ritardato pagamento di oltre 180 giorni dalla scadenza della rata, anche di una sola;
    • Ritardato pagamento, dal 30° giorno al 180° giorno, della rata per più di sette volte.
    La comunicazione formale dello scioglimento contrattuale prevede la restituzione immediata del residuo del Mutuo.
    Come si può immaginare il mutuatario non sarà nelle condizioni di saldare il debito subito e così l’Istituto di Credito dapprima fa scattare l’azione del Pignoramento dell’Immobile Ipotecato a suo favore e poi inizia la procedura della messa all’Asta.
    Se esiste un Garante o Fideiussore anche costui o costoro sono tenuti a far fronte al debito in solido anche con i propri beni.
    L’Istituto di Credito nel frattempo segnalerà in Centrale Rischi come Cattivo/i Pagatore/i il Mutuatario e il Garante o il Fideiussore. Così non potrà o non potranno più essere finanziato/i in futuro fino alla cancellazione della segnalazione negativa dalla Banca Dati Creditizi.
  • Quando si è in difficoltà economica avvisare subito il Responsabile dell’Istituto di Credito
    Esistono motivi che giustificano reali difficoltà economiche e che potrebbero essere eventualmente risolte attraverso un incontro con il Responsabile dell’Istituto di Credito che ha finanziato il Mutuo.
    Possono sussistere difficoltà per Malattia, Riduzione dell’orario di lavoro, Cassa integrazione o Licenziamento per chiusura della Ditta.
    Quali soluzioni si possono realizzare in caso di mancata copertura assicurativa:
    • Rinegoziare il Mutuo con durata più lunga e rata più bassa;
    • Temporanea sospensione dei pagamenti (fino ad un massimo di un anno ripetibile, ma non consecutivo) e spostamento delle rate alla fine del Contratto.
    NOTA: Chi o coloro che si trovano in difficoltà a pagare il Mutuo devono rivolgersi esclusivamente a Intermediari qualificati. Deve essere evitato qualsiasi contatto con operatori non iscritti agli Albi previsti dalla legge o con personaggi senza scrupoli: gli Usurai!

C. Contratti di mutuo (Creditore/Debitore) - La normativa

Normativa che regolamenta i contratti di credito tra Creditore (Istituti di Credito/Società Finanziarie) e Debitore (Consumatori)

  • Legge 7 luglio 2009, n. 88 (Disposizioni per l'adempimento di obblighi derivanti dall'appartenenza dell'Italia alle Comunità europee - Legge comunitaria 2008)... e successive modifiche ed integrazioni di legge.
  • Decreto Legislativo 19 settembre 2012, n. 169 "Ulteriori modifiche ed integrazioni al decreto legislativo 13 agosto 2010, n. 141, recante attuazione della direttiva 2008/48/CE, relativa ai contratti di credito ai consumatori, nonché modifiche del titolo V del testo unico bancario in merito alla disciplina dei soggetti operanti nel settore finanziario, degli agenti in attività finanziaria e dei mediatori creditizi."
  • Pubblicazione del Regolamento concernente le condizioni e i requisiti per l'iscrizione nella Sezione speciale per gli agenti che prestano esclusivamente i servizi di pagamento.
    Sulla Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana - Serie Generale - n. 35 dell'11 febbraio 2013, è stato pubblicato il Decreto del Ministero dell'Economia e delle Finanze del 28 dicembre 2012, n. 256, recante "Regolamento concernente le condizioni e i requisiti per l'iscrizione nella sezione speciale dell'Elenco degli Agenti in attività finanziaria da parte degli Agenti che prestano esclusivamente i servizi di pagamento". Il suddetto Regolamento entrerà in vigore a decorrere dal 26 febbraio 2013; da tale data sarà disponibile sul sito il modulo per l'istanza di iscrizione nella sezione speciale prevista dall'art. 128-quater, comma 6, del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385.
  • Decreto Legislativo 14 dicembre 2010, n.218 "Modifiche ed integrazioni al decreto legislativo 13 agosto 2010, n. 141, recante attuazione della direttiva 2008/48/CE relativa ai contratti di credito ai consumatori, nonche' modifiche del titolo IV del testo unico bancario (decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385) in merito alla disciplina dei soggetti operanti nel settore finanziario, degli agenti in attività finanziaria e dei mediatori creditizi”.
  • Decreto Legislativo 13 agosto 2010, n. 141 Attuazione della direttiva 2008/48/CE relativa ai contratti di credito ai consumatori, nonché modifiche del titolo VI del testo unico bancario (decreto legislativo n. 385 del 1993) in merito alla disciplina dei soggetti operanti nel settore finanziario, degli agenti in attività finanziaria e dei mediatori creditizi.
  • Legge 7 luglio 2009, n. 88 (Disposizioni per l'adempimento di obblighi derivanti dall'appartenenza dell'Italia alle Comunità europee - Legge comunitaria 2008), in particolare l’art. 33“. Delega al Governo per l'attuazione della direttiva 2008/48/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 23 aprile 2008, relativa ai contratti di credito ai consumatori e che abroga la direttiva 87/102/CEE e previsione di modifiche ed integrazioni alla disciplina relativa ai soggetti operanti nel settore finanziario di cui al decreto legislativo 1º settembre 1993, n. 385, ai mediatori creditizi ed agli agenti in attività finanziaria”.
  • Direttiva 2008/48/CE del Parlamento Europeo e del Consiglio del 23 aprile 2008, relativa ai contratti di credito ai consumatori e che abroga la direttiva 87/102/CEE.
  • Legge 28 dicembre 2005, n. 262 - “Disposizioni per la tutela del risparmio e la disciplina dei mercati finanziari”.
  • Decreto Ministero Economia e Finanze 13 dicembre 2001, n.485 - “Regolamento emanato ai sensi dell'articolo 3 del decreto legislativo 25 settembre 1999, n. 374, in materia di agenzia in attività finanziaria”.
  • D.P.R. 28 luglio 2000, n. 287 - “Regolamento di attuazione dell'articolo 6 della legge 7 marzo 1996, n. 108, recante disciplina dell'attività di mediazione creditizia”.
  • Decreto Legislativo 25 settembre 1999, n. 374 "Estensione delle disposizioni in materia di riciclaggio dei capitali di provenienza illecita ed attività finanziarie particolarmente suscettibili di utilizzazione a fini di riciclaggio, a norma dell'articolo 15 della legge 6 febbraio 1996, n. 52”.
  • Decreto legislativo 26 maggio 1997, n. 153, convertito con modificazioni, dalla legge 5 luglio 1991, n. 197 “Integrazione dell'attuazione della Direttiva 91/308/CEE in materia di riciclaggio dei capitali di provenienza illecita”.
  • Legge 7 marzo 1996, n. 108 - “Disposizioni in materia di usura”.

Note interpretative MEF

  • Prot: DT 65338 - 12/09/2013 - Mediatore creditizio
  • Prot: DT 24550 - 27/03/2013 - Quesiti normativi concernenti il d.lgs. 13 agosto 2010, n.141 e ss. mm.
  • Prot: ID 1269499 - 12/03/2013 - Decreto legislativo 13 agosto 2010, n. 141 e successive modificazioni - ulteriori chiarimenti in merito all’entrata in vigore di alcune disposizioni.
  • Prot: DT 100579 - 21/12/2012 - Intermediari del credito – Quesiti.
  • Prot: DT 100578 - 21/12/2012 - Decreto legislativo 13 agosto 2010, n. 141, e successive modificazioni - Attività di segnalazione alle società di mediazione da parte di soggetti non iscritti negli elenchi degli agenti in attività finanziaria e dei mediatori creditizi.
  • Prot: DT 95384 - 04/12/2012 - art. 128-quater del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385 – promozione, collocamento e conclusione di un contratto di conto corrente da parte di un agente in attività finanziaria.
  • Prot: DT 85076 - 30/10/2012 - decreto legislativo 141/2010 e successive modificazioni – chiarimenti in merito all’entrata in vigore di alcune disposizioni.

L'OAM (Organismo degli Agenti e dei Mediatori)

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L’OAM è l’Organismo competente in via esclusiva ed autonoma per la gestione degli Elenchi degli Agenti in attività finanziaria e dei Mediatori creditizi. In una Sezione speciale dell’Elenco dedicato agli Agenti in attività finanziaria sono iscritti anche gli Agenti che prestano esclusivamente i servizi di pagamento.

Istituito ai sensi del Decreto Legislativo 13 agosto 2010, n. 141, l’OAM ha personalità giuridica di diritto privato, nella forma di associazione senza finalità di lucro, dotata di autonomia organizzativa, statutaria e finanziaria.

Dal 1° luglio 2011, in adempimento alla riforma di settore introdotta dal D.Lgs. n. 141/2010 e successive modifiche, sono cessate le iscrizioni nell’elenco degli agenti in attività finanziaria e nell’albo dei mediatori creditizi tenuti dalla Banca d’Italia.

Oggi, previo accertamento della sussistenza dei requisiti di onorabilità e di professionalità previsti dalla legge, l’OAM provvede all’iscrizione negli Elenchi.

L’OAM è tenuto, tra gli altri compiti, a verificare:

  • la permanenza dei requisiti necessari per l’iscrizione;
  • il rispetto da parte degli iscritti delle disposizioni loro applicabili;
  • l'assenza di cause di incompatibilità, di sospensione e di cancellazione nei confronti degli iscritti;
  • l’effettivo svolgimento dell’attività ai fini della permanenza negli Elenchi.

Con il passaggio dalla funzione pubblica della Banca d’Italia alla struttura privata dell’Organismo, gli Elenchi sono predisposti per dare pubblicità alle informazioni essenziali inerenti gli Agenti in attività finanziaria e i Mediatori creditizi. Gli Elenchi dell'OAM assicureranno l’esigenza primaria di tutela dei consumatori, garantendo, altresì, la permanenza dei requisiti di professionalità e di onorabilità in capo ai soggetti iscritti.

Nell’ambito della propria autonomia finanziaria, l'OAM determina e riscuote i contributi e le somme dovute dagli iscritti nei propri Elenchi, nella misura, modalità e termini dallo stesso determinati, al fine di garantire lo svolgimento delle proprie attività.

L’OAM stabilisce gli standard dei corsi di formazione professionale nelle materie rilevanti l’esercizio dell’agenzia in attività finanziaria e la mediazione creditizia richiesti ai fini della prova di esame, della prova valutativa e dell’aggiornamento professionale.

L'organismo determina anche i contenuti e le modalità di svolgimento della prova valutativa, cui si sottopongono i dipendenti e i collaboratori delle società iscritte negli Elenchi e vigila sul rispetto del dovere di aggiornamento professionale.

L’OAM è dotato poi di poteri sanzionatori nei confronti degli  iscritti necessari per lo svolgimento dei suoi compiti istituzionali. E’, a sua volta, sottoposto alla vigilanza della Banca d’Italia.

Il funzionamento dell’OAM è regolato dal proprio Statuto, approvato dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, sentita la Banca d’Italia. I componenti del comitato di gestione dell’Organismo sono stati scelti da parte dello stesso Ministero tra persone dotate di comprovata competenza in materie finanziarie, economiche e giuridiche, nonché di caratteristiche di indipendenza tale da assicurarne l'autonomia di giudizio.

L’Organismo ha sede in Roma, Piazza Borghese n. 3, ed ha durata illimitata.


5. Glossario del Mutuo – il Dizionario

I termini più usati per il Mutuo

Ammortamento

E’ il Piano collegato al Mutuo, definito proprio Piano di Ammortamento. Comprende la data, il numero progressivo della rata, la quota capitale e la quota interessi di ogni rata il debito estinto ed il debito residuo. Durante l’ammortamento la rata può essere fissa o variabile per l’interesse applicato, ma la quota capitale rimane fissa. Questo permette di essere aggiornati e di conoscere il residuo del debito in qualunque momento.

Assicurazione

Il Mutuo in genere è sempre accompagnato da assicurazioni quali:

  • Incendio e danni a terzi: copre i danni alla abitazione sulla quale grava il Mutuo Ipotecario e eventuali danni che l’incendio causa a terzi (ai Vicini di Casa o ai condomini);
  • Morte ed Inabilità permanente del Mutuatario: Beneficiario l’Istituto che ha finanziato, il Mutuo che residua è pagato direttamente dalla Assicurazione alla Banca, non va nulla alla famiglia.
  • Perdita Lavoro: Beneficiario l’Istituto che ha finanziato, l’assicurazione copre un periodo di assenza del lavoro per dare il tempo al Mutuatario di trovare un altro lavoro.

NOTA: Il 25 marzo 2012 è stato convertito in Legge il Decreto Liberalizzazioni del Governo Monti che ha introdotto varie novità anche per il settore dei mutui e delle banche. Il DL 1/2012 contenente disposizioni urgenti per favorire la concorrenza, lo sviluupo delle infrastrutture e la competitività è stato convertito in legge ed è entrato in vigore dal 25/03/2012. Il decreto liberalizzazioni ha subito varie modifiche prima della sua approvazione finale e conversione in legge. Ultima tra queste la modifica dell'articolo 27-bis del D.L. 1/2012, convertito con modifica dalla Legge 27/2012 ("Nullità di clausole nei contratti bancari") è stato modificato dal D.L. 24.3.2012, n.29 /pubblictato sulla Gazzetta Ufficiale numero 71 del 24/03/2012). L'articolo 28 sulle assicurazioni connesse all'erogazione di Mutui e di credito al consumo prevede che, nel caso in cui le banche condizionino l'erogazione di un mutuo alla stipula di una polizza di assicurazione, hanno l'obbligo di lasciar libero o di fornire al cliente due preventivi di mutuo (di banche/assicurazioni differenti). Con la Liberalizzazione delle Assicurazioni ora è quindi possibile assicurarsi sia per il caso Morte ed Inabilità permanente che per il caso Perdita Lavoro con qualsiasi Assicurazione, è importante che il Beneficiario sia la Banca per la quota Residua del Mutuo.

Estinzione anticipata del Mutuo

È riferita alla chiusura anticipata del Contratto di Mutuo, che avviene attraverso la restituzione del Capitale ancora dovuto prima che sia scaduto il Mutuo, in unica soluzione.

Euribor (Euro Interbank Offered Rate)

È il Tasso Interbancario valutato a livello europeo e che è utilizzato come base per il Tasso Variabile con valori diversi in base alla valutazione temporale (mese, trimestre, semestre, anno).

Eurirs (Euro Interest Rate Soap) o Irs

È il Tasso Interbancario valutato a livello europeo e che è utilizzato come base per il Tasso Fisso con valori diversi in base alla durata del Mutuo: 1, 5, 10, 15, 20, 25, 30, 40, 50 anni.

Fideiussione

Rappresenta l’impegno a garantire con beni propri al creditore un debito di altra persona. La garanzia è personale e per questo l’Istituto Creditore nel caso in cui l’Intestatario del Mutuo non paghi le rate può rivalersi sui Beni del Fideiussore, sull’intero suo patrimonio.

Garante

Assume lo stesso ruolo dell’intestatario del Mutuo, se non paga le rate lo deve fare il Garante. Infatti deve essere finanziabile a giudizio dell’Istituto di Credito per propria capacità economica, per le entrate da Dipendente o da Autonomo, alla pari dell’intestatario.

Intestatario della Casa

È colui che nell’Atto notarile di Compravendita risulta Intestatario della casa.

Intestatario del Mutuo

È colui che in Atto notarile si intesta il mutuo e offre le Garanzie all’Istituto di Credito. Può anche non coincidere con il proprietario del bene.
Per l’Istituto che finanzia contano le Garanzie messe a disposizione e soprattutto che i beni in Garanzia siano liberi da vincoli o ipoteche in corso.

Ipoteca

È il Diritto di Garanzia su un bene determinato, in genere un immobile.
A garanzia del Mutuo, che serve al Cliente per acquistare la casa, viene posta ipoteca di primo grado sull’immobile a favore del concedente il finanziamento. L’ immobile posto in Garanzia potrebbe anche non coincidere con quello acquistato, importante è che sia libero da vincoli o ipoteche e che il valore sia compatibile con il finanziamento concesso.

Il bene sul quale grava l’ipoteca può essere abitato, affittato e anche venduto, ma la vendita è condizionata alla accettazione dell’Istituto titolare della Ipoteca.
Se il debitore non paga correttamente le rate o sospende il versamento delle stesse il creditore ha titolo per espropriare il bene e metterlo in vendita all’Asta.

Perizia Immobile

Si tratta della valutazione ufficiale dell’Immobile fatta da tecnico incaricato dalla Banca. La relazione del Tecnico attesta il valore dell’Immobile oggetto di stima.
Il valore di stima da perizia costituisce la base per la concessione del Mutuo.

Esempio:
Mutuo richiesto di € 100.000, stima di perizia dell'immobile € 130.000, l'Istituto di Credito finanzia di norma il 50-60% del valore di stima fino ad un massimo dell'80%. Il Mutuo risulterà quindi finanziabile da un minimo di € 65.000 fino ad un massimo di € 104.000.
Il Mutuo per la condizione LTV è concedibile.

Portabilità del Mutuo

La Legge n° 40 del 2 aprile 2007, detta anche Legge Bersani, regolamenta l’estinzione e la portabilità del Mutuo in merito a commissioni e costi estinzione e notarili. È una operazione che consente al cliente dell’Istituto che ha in essere il Mutuo, di chiudere la posizione per spostare il Mutuo su altra Banca senza l’obbligo del consenso dell’Istituto originario.
Tale operazione è gratuita sia per la chiusura del vecchio che per il nuovo Mutuo. Se si va dal Notaio, la sua parcella è pagata dalla Banca subentrante nel Mutuo.

Prima Casa

Dichiarazione che deve rilasciare il Cliente al Notaio di non avere altre proprietà intestate come prima casa. È una sua responsabilità che se alla verifica dovesse risultare falsa oltre a dover pagare l’Imposta totale avrà un danno economico in quanto dovrà pagare anche una penale.
Infatti la prima casa gode di vantaggi fiscali previsti dalla legge.

Rata

Rappresenta l’obbligo, che il cliente ha formalmente accettato con il Contratto di Mutuo, di restituire il Finanziamento ottenuto mediante rate mensili per una determinata durata. La sottoscrizione del Contratto e il pagamento regolare alle scadenze permette il mantenimento in vigore delle condizioni contrattuali.

La rata è composta da una quota di interessi e da una quota di capitale.
Gli Istituti di Credito, di norma, usano il Mutuo alla Francese in cui le rate iniziali sono composte da alti interessi e poco capitale e che mano a mano che le rate sono versate aumenterà sempre più il capitale restituito a scapito degli interessi fino alla totale eliminazione e conseguente estinzione del Mutuo.

Relazione Notarile ora anche dell’Avvocato per Mutui fino ad euro 100.000

È il documento per il quale il Notaio/Avvocato certifica nell’Atto di compravendita che il venditore è il vero proprietario e che sull’immobile non pendono Ipoteche e Vincoli.

Rinegoziare il Mutuo

In caso di rinegoziazione del Mutuo il Contratto subisce delle modifiche anche sostanziali, come ad esempio la durata del Mutuo, il Tasso che passa da fisso a variabile e viceversa, le Commissioni bancarie, lo Spread della Banca ecc..

Anche per la rinegoziazione vale la gratuità dell’operazione fino alla cifra corrispondente al residuo del Mutuo, sia essa fatta con la Banca con la quale si ha il Mutuo, sia che la si cambi. Per la cifra oltre il residuo del Mutuo il Mutuatario partecipa alla spesa Notarile.

Rogito

È l’Atto del Notaio/Avvocato di compravendita definitivo dell’Immobile. Le due figure presenti nell’Atto sono il Venditore e l’Acquirente. Il Notaio/Avvocato incaricato prima della Stipula ha verificato che il Venditore è realmente il possessore dell’Immobile e che l’immobile non è gravato né da Ipoteche e tanto meno da Vincoli.

L’Atto di Compravendita è la base per poter procedere con l’Atto di Mutuo in cui la Banca finanzia l’operazione e il Cliente accetta il Mutuo per l’acquisto della casa e accetta anche che sia iscritta a garanzia su di essa Iscrizione Ipotecaria di primo grado. L’ipoteca di norma è posta per un valore doppio del Mutuo concesso.

Seconda casa

Si può richiedere un Mutuo anche per la seconda casa basta dimostrare la capacità economica di far fronte all’impegno economico e di garantirlo per la durata del mutuo.
La Banca a garanzia del Mutuo iscrive Ipoteca di primo grado.
A differenza della Prima casa la seconda casa non gode dei benefici fiscali, le imposte vanno pagate per intero e non si possono scaricare fiscalmente gli interessi del Mutuo.

Spese di Istruttoria

Rappresentano il rimborso che l’Istituto di Credito chiede per tutta l’attività svolta per la gestione della pratica e le formalità utili alla erogazione del Mutuo.

Spread

Rappresenta il Tasso di interesse che applica la Banca e che va a sommarsi all’Euribor o all’Eurirs in funzione del tipo di tasso variabile o fisso che si è scelto.
È il guadagno della Banca, e rimane fisso per tutta la durata del Mutuo.

TAN (Tasso Annuo Nominale)

E’ il Tasso base Euribor o Eurirs al quale si somma lo Spread.

TAEG ( Tasso Annuo Effettivo Globale)

Rappresenta il costo del finanziamento espresso in percentuale sull’ammontare totale del Mutuo su base annua.
Comprende il TAN e tutte le voci di spesa collegate al Mutuo compreso le spese assicurative. Le spese del Notaio non sono comprese nel calcolo del TAEG.

È bene usare il TAEG per confrontare più offerte e così capire quale di esse è la più conveniente sulla base della stessa Durata, stessa cifra richiesta di finanziamento e tipo di Mutuo Fisso o Variabile.

Tasso di Ingresso e Tasso a Regime

Alcune Banche offrono dei Tassi di Ingresso particolarmente convenienti per durate brevi (qualche mese) e dopo l’erogazione del Mutuo passano al Tasso a Regime con rata definitiva. Sono offerte allettanti in quanto la differenza è veramente importante. Per questo è bene valutare con attenzione la temporaneità del Tasso di Ingresso, anche se invitante, in quanto l’unica vera rata da tenere in considerazione è quella che si andrà a pagare con il Tasso a Regime dopo qualche mese.

Stop quindi alle illusioni e piedi ben saldi a terra.

Tasso Usuraio

Ogni tre mesi Banca d’Italia pubblica i Tassi Usurai per le operazione di finanziamento e/o creditizie e tra queste quella relativa al Mutuo.
La Banca ha l’obbligo di esporre il documento e deve consegnarne una copia, e se non lo dovesse fare bisogna richiederlo.

Se dal controllo dei dati proposti dovesse emergere che il TAEG è superiore a quello in Tabella di Banca d’Italia bisogna intervenire subito avvisando la Banca ed eventualmente fare la segnalazione sia alla Banca d’Italia che all’ABF (Arbitro Bancario Finanziario).


6. Cose da ricordare

Il Mutuo è la scelta della vita, è un impegno economico importante di lunga durata, è un impegno che richiede concentrazione e controllo. Per questo bisogna analizzare bene la propria situazione, valutare come stanno andando le cose, le prospettive, il futuro, le proprie capacità e possibilità.

Riassumiamo in sintesi ciò che non si deve dimenticare:

  • Il Reddito netto destinato al Mutuo (personale e/o famigliare?, Garante?) – A questo si detraggono le spese fisse famigliari;
  • Capire e confrontarsi sul tipo di Mutuo da scegliere se a Tasso Fisso o Variabile;
  • Farsi dare o consegnare dalle Banche o dalle Società di Credito a cui ci si appoggia:
    • Foglio Informativo,
    • Foglio Comparativo,
    • Indicatore Sintetico dei Costi - SIC,
    • Preventivo dettagliato.
    Saranno utili per valutare le varie forme di Mutuo e farsi l’idea di cosa offre il mercato;
  • Valutare la rata che si può pagare nel lungo periodo – Non deve superare il 35% del reddito netto disponibile;
  • Per avere un quadro ampio della offerta utilizzare il sistema informatico offerto da online, serve anche per capire la cifra che si può richiedere;
  • Utilizzare il TAEG come confronto delle offerte sulla base:
    • Mutuo richiesto Fisso o Variabile,
    • stessa cifra richiesta,
    • stessa durata.
  • Con questi dati si può fare una cernita delle Banche alle quali chiedere una proposta che calzi sulla propria situazione finanziaria, oppure ci si può affidare ad una Società di consulenza specializzata alla quale appoggiarsi per avere la migliore proposta del mercato come ad esempio MutuiA;
  • A questo punto inizia sia in un caso che nell’altro l’analisi delle proposte sulla base di : Tasso Fisso o Variabile, Spread, Durata, Rata, Spese della Banca, Costo Assicurazione Incendio, Vita e Perdita Lavoro, costo Agenzia di Mediazione, Costo del Notaio/Avvocato (si devono richiedere preventivi completi di Notula + Imposte da più Notai/Avvocati specificando Cifra dichiarata in Atto di compravendita, la cifra del Mutuo e la cifra della Ipoteca dell’Istituto di Credito);
  • Tempi di delibera – è necessario conoscere le tempistiche della decisione della Banca in merito alla delibera del Mutuo;
  • Tempi di Rogito – è necessario inoltre conoscere le tempistiche della Banca per andare a rogito notarile;
  • Verifica Tasso Usuraio – si deve sempre confrontare il TAEG proposto con il Tasso Usuraio, documento pubblicato ogni tre mesi da Banca d’Italia;
  • Scelta della Banca o del Consulente – è giunto il tempo della decisione e con essa la consegna dei documenti richiesti tutti, nessuno escluso. Se manca qualcosa poi non ci si deve lamentare se la pratica è lasciata in disparte.
  • Richiedere alla Banca o alla Società di consulenza alla quale ci si è affidati il Piano di Ammortamento e la copia del Contratto prima di firmare. Leggere attentamente e poi sottoscrivere.

7. Il Cliente ha il Mutuo

  • La gestione ed il rapporto con la Banca
    Da questo momento il contatto Cliente/Banca deve essere fluido e continuo. Serve soprattutto a tenere sotto controllo le varie situazioni di difficoltà, quali possono essere i ritardi di pagamento dello stipendio, una eventuale messa in Cassa Integrazione o un eventuale licenziamento. Sono variabili che se tenute sotto controllo portano ad avere un corretto rapporto, serio e sereno, con chi ha finanziato il Mutuo, e permette così di essere seguito e consigliato al meglio.
    Ad esempio i cassa integrati o coloro che sono licenziati, per un accordo tra ABI e Associazioni dei Consumatori, possono ricorrere alla sospensione del mutuo per un anno posticipando le rate alla fine del mutuo.
    È un costo aggiunto è vero, ma permette di salvare la proprietà.
  • La Detrazione Fiscale
    Parliamo di benefici fiscali attuali, non della normativa antecedente il 1999:
    • Solo per mutui ipotecari – No a prestiti – No a garanzia ipotecaria per apertura di credito.
    • Si può ottenere anche se l’Ipoteca è iscritta su immobile diverso
    • Il mutuo deve avere le seguenti destinazioni:
      • Abitazione Principale + box + cantina + garage – No invece solo per l’acquisto di pertinenze.
      • Costruzione Abitazione Principale.
      • Acquisto Abitazione Locata con destinazione ad Abitazione Principale.
      • Ristrutturazione per trasformare l’Immobile (serve autorizzazione edilizia).
      • Sostituire altro Mutuo detraibile. Deve essere paritetico, sono accettate le spese per la sostituzione.
      • Acquisto nuda proprietà se utilizzata come Abitazione Principale.
    • I tempi concessi per l’ammissione alla detrazione:
      • Entro un anno dall’Atto di Mutuo – se cessa utilizzo prima casa NO detrazione.
      • Ristrutturazione entro due anni.
      • Se abitazione Locata serve sfratto entro 3 mesi da Atto di Mutuo ed entro un anno Abitazione Principale.
      • Per mutui costruzione o ristrutturazione il limite è stabilito dall’inizio lavori, ma non più di sei mesi e/o sei mesi dopo ed entro sei mesi dalla fine lavori Abitazione Principale.
      • È ammesso la continuazione della detrazione per trasferimento per motivi di lavoro.
  • Cosa costituisce l’Imponibile fiscale per la detrazione?
    • Imponibile composto da
      • Quota degli interessi delle rate del mutuo per anno solare (gennaio-dicembre)
      • Imposta sul Mutuo – spese Istruttoria Banca – Costo Perizia
      • Atto Notarile del Mutuo.
    • Mutuo: la detrazione è imputabile
      • Per quota del Mutuo.
      • Se cointestato con Coniuge senza reddito la sua quota può essere cumulata con il coniuge con reddito (dal 2001).
      • Se l’intestatario è un figlio che studia e non ha reddito la Detrazione della sua quota va perduta.
      • Per Mutuo acquisto è ammissibile la detrazione con il mutuo pari all’Atto di compravendita. Se il Mutuo è superiore sarà applicato un sistema della proporzionalità in percentuale.
      • Per Mutuo Costruzione o Ristrutturazione vale la parte di Mutuo utilizzata per i lavori eseguiti nell’anno.
      • Se esiste altro mutuo in corso di cui si gode la detraibilità si può mantenere e sommarla purchè sia limitata fino a sei mesi dopo la fine dei lavori.
    • Limite importo per la detraibilità riferito a tutti gli Intestatari
      • Mutuo acquisto prima casamassimo € 4.000,00/anno
      • Mutuo per Costruzione o Ristrutturazionemassimo € 2.582,28/anno
      • NOTA: Per poter usufruire della detrazione delle spese di Mutuo conviene stipulare l’Atto di Mutuo dal Notaio per la fine dell’anno cosi le spese sono detraibili completamente o quasi e non si sommano con gli interessi.
    • Beneficio fiscale
      Il rimborso è del 19% secondo la Detrazione d’Imposta.
      Chi ha l’Irpef (oggi IRE) riceve il rimborso.
      Per Mutui di lunga durata il beneficio fiscale fa risparmiare parecchio (anche più di una rata anno per i primi anni).

8. I Reclami, l’Arbitro Bancario Finanziario (ABF) e Banca d’Italia

All.to: AGUIDA ABF

Clicca qui

All.to: BAVVISO DI BANCA D’ITALIA - www.bancaditalia.it

AVVISO PER GLI UTENTI

Le disposizioni che regolano il funzionamento dell’Arbitro Bancario Finanziario – ABF sono state modificate dalla Banca d’Italia per tener conto del nuovo regime della mediazione obbligatoria e delle indicazioni emerse dai primi due anni di operatività del Sistema stragiudiziale (Provvedimento del 12.12.2011, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale, serie generale, n. 294 del 19.12.2011).

Il testo delle nuove disposizioni è consultabile sui siti web www.bancaditalia.it e www.arbitrobancariofinanziario.it insieme alla relazione illustrativa e al resoconto della consultazione pubblica, che spiegano gli obiettivi dell’intervento di revisione e i suoi principali contenuti.

Le novità introdotte - riguardanti aspetti dell’avvio e dello svolgimento della procedura di ricorso e del funzionamento dell’Organo decidente - entreranno in vigore già dal 1° gennaio 2012.

Il testo della Guida pratica e il modulo per la presentazione dei ricorsi, così come i contenuti del sito web dell’ABF, saranno quanto prima aggiornati alla nuova disciplina.
Fino a tale aggiornamento, i ricorsi potranno essere redatti utilizzando la modulistica oggi disponibile.

Per quanto riguarda la presentazione dei ricorsi si richiama l’attenzione, in particolare, sulle seguenti novità:

  • qualora il ricorrente non abbia trasmesso copia del ricorso all’intermediario, vi provvederà tempestivamente la Segreteria tecnica;
  • le controdeduzioni trasmesse dall’intermediario saranno sempre inviate dalla Segreteria tecnica al ricorrente e non soltanto quando questi ne abbia fatto richiesta in sede di ricorso.

E’ stata altresì modificata la competenza temporale dell’ABF: a partire dal 1° luglio 2012 non potranno più essere sottoposte controversie relative a operazioni o comportamenti anteriori al 1° gennaio 2009.


9. Conclusione

Predisporre un documento come questo non è stato facile e di certo ci saranno errori che andremo a correggere anche con il Vostro aiuto.
L’intento era ed è di dare informazioni utili a tutti coloro che si avvicinano al mondo meraviglioso dell’immobiliare per acquistare la propria prima casa.
Le domande che ognuno si fa, le nozioni che bisogna tenere presente e infine i chiarimenti legali.

Ci auguriamo che sia utile per le scelte che farete nel vostro futuro.
Noi di MutuiA® rimaniamo sempre e comunque a Vostra disposizione per consigliarvi e per assistervi per le vostre necessità in merito al finanziamento del nuovo Mutuo per l'acquisto della vostra casa o per la rinegoziazione o la surroga per il Mutuo in essere o per ottenere nuova liquidità.

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