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Cos'è il Mutuo?

Il Mutuo è un Contratto Reale in cui si conclude un accordo tra le parti, può essere a titolo oneroso o gratuito. Il più diffuso è il Mutuo Immobiliare o Fondiario concesso da un Istituto Finanziario per l’acquisto, per la costruzione o la ristrutturazione di un bene immobile.

La banca, per legge, finanzia con il Mutuo acquisto casa dal 60% fino all’80% del valore di stima dell'immobile che si vuole acquistare. Tale stima è eseguita dal Perito incaricato dalla banca stessa.

Il Mutuo Bancario

Il Mutuo ipotecario bancario è la forma di finanziamento per eccellenza usato per l'acquisto e per la ristrutturazione della casa.

Come funziona

Nella pratica avviene che con il mutuo la Banca trasferisce una certa quantità di denaro al Richiedente per acquistare o ristrutturare la casa. Con il contratto, sottoscritto tra le parti con atto del Notaio/Avvocato, il Richiedente si impegna da un lato a concedere ipoteca di garanzia sul bene a favore della Banca e dall’altro a restituire in un determinato tempo, con rate da mensili a annuali, il capitale più gli interessi calcolati sulla base di un determinato parametro, se a tasso fisso Eurirs + Spread, se a tasso variabile Euribor + Spread. Lo Spread rappresenta il guadagno della banca che concede il Mutuo.

Costi aggiuntivi

La rata del Mutuo comprende anche ulteriori costi connessi all’acquisto della casa: istruttoria pratica, perizia, assicurazione, notaio etc. Per questo diventa significativo conoscere conoscere il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale).

Surroga Mutuo

Con la Surroga si consente al debitore di sostituire la Banca, senza consenso, previo il pagamento del debito (vedi art. 1202 del c.c.).

Stiamo quindi parlando della Portabilità del mutuo, ossia sostituire la Banca che ha erogato inizialmente il mutuo con un'altra Banca, che propone condizioni migliori, mantenendo l'ipoteca iniziale.

Il tutto avviene in automatico, non c'è bisogno di chiudere l'ipoteca esistente per attivare quella nuova. Così si riducono tempi e costi notarili. La banca che subentra provvede a saldare il debito che residua e si sostituisce a quella precedente.

Il Cliente rimborsa il mutuo secondo le nuove condizioni in contratto.


Tipologie di Mutuo

La scelta del tipo di tasso da applicare è individuale, importante è sapere che se si sceglie di adottare il tasso fisso la rata rimarrà costante per tutta la durata del mutuo, mentre se si sceglie il tasso variabile la rata potrà mutare nel tempo sia in aumento che in diminuzione secondo l’andamento dell’EURIBOR.

Mutuo tasso fisso

Il mutuo bancario è detto a tasso fisso quando il tasso non si modifica per tutta la durata del mutuo e la rata rimane costante anche se il costo del denaro dovesse aumentare o diminuire. L'incidenza della rata sulla capacità di risparmio e la sostenibilità dei rimborsi sono di facile previsione. E' da tenere nella giusta considerazione se si fanno mutui di lunga durata.

Mutuo tasso variabile

Il mutuo bancario è detto a tasso variabile quando la misura per il calcolo degli interessi varia nel tempo per l'andamento del costo del denaro. La variazione viene registrata giornalmente attraverso un indice ufficiale valido per tutte le banche: l'EURIBOR. La variazione della rata avviene secondo quanto stabilito nel contratto di Mutuo (mensilmente, trimestralmente, semestralmente, annualmente), segue la periodicità delle rate.

Mutuo tasso misto

Quando il contratto di mutuo prevede il passaggio da tasso variabile a fisso o viceversa durante il contratto ci troviamo di fronte al Mutuo Tasso Misto. Particolare attenzione si deve avere per chiarire con la Banca eventuali costi aggiuntivi per quando si applica lo switch.


Tasso capped

E' un mutuo ed è una forma interessante di tasso variabile: infatti unisce il vantaggio offerto dal tasso variabile nella fase del ribasso e si trasforma in sicurezza nel rialzo con il limite (CAP). il tasso può aumentare fino al limite fissato in contratto. Questa copertura ha dei costi: SPREAD più alto, assicurazione, ecc. che devono essere ben chiariti prima della sottoscrizione.

Tasso variabile a rate costanti

E' un mutuo a tasso variabile con la rata costante; con la variazione del tasso non varia la rata ma varia la durata del mutuo. Pertanto a rialzi del costo del denaro si determina un allungamento della scadenza, mentre con ribassi la riducono.

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